Immobilienmakler finden: seriös oder nicht?
Kauf, Verkauf oder Vermietung: Wer ist dein Auftraggeber?
Ob ein Makler zu dir passt, hängt davon ab, auf welcher Seite du stehst. Verkaufst du eine Immobilie, brauchst du jemanden, der Wert, Zielgruppe und Vermarktung realistisch einschätzt. Suchst du ein Objekt, ist wichtiger, wie der Makler Anfragen bearbeitet, wie schnell er Besichtigungen organisiert und ob Informationen vollständig sind.
Bei der Vermietung gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Bei Mietwohnungen ist das in der Regel der Vermieter. Eine Provision vom Mieter für ein Objekt, das der Makler für den Vermieter anbietet, ist damit nicht zulässig.
Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit Dezember 2020 eine Regel zur Teilung: Beauftragen beide Seiten den Makler, tragen sie die Provision hälftig. Beauftragt nur eine Seite, kann sie höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Seite übertragen. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat. Für andere Objektarten gelten weniger enge Vorgaben, daher gilt: Frag nach, was im konkreten Fall zutrifft.
Erlaubnis und Qualifikation prüfen
Wer gewerbsmäßig Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Sie wird von der zuständigen Behörde erteilt, je nach Bundesland Gewerbeamt, Ordnungsamt oder IHK. Außerdem bestehen Anforderungen an Zuverlässigkeit, geordnete Vermögensverhältnisse und eine Berufshaftpflichtversicherung. Zudem gibt es Weiterbildungspflichten.
Das kannst du tun:
- Frag den Makler nach seiner Erlaubnis und der ausstellenden Stelle. Im Impressum der Website sollte sie stehen.
- Prüfe, ob Firmenname und Anschrift mit den Angaben im Impressum übereinstimmen.
- Schau, ob Mitgliedschaften in Berufsverbänden, Ausbildungen oder zusätzliche Qualifikationen genannt werden, und frag, was sie konkret bedeuten.
Ein Berufsverband ist keine Pflicht und kein Garant. Er kann aber Standards und Schlichtungswege bieten. Ob ein Makler zusätzlich eine Sachverständigenqualifikation hat, ist für die Wertermittlung relevant: Bewertungen für Gerichte oder Finanzämter sind etwas anderes als eine Marktpreiseinschätzung für den Verkauf.
Bei einem Zertifikat gilt: Wer es nennt, sollte erklären können, wer es vergeben hat und wofür. Hinweise dazu stehen im Glossar unter Zertifikat.
Der Maklervertrag: Das Wichtigste vor der Unterschrift
Ein Makler verdient seine Provision grundsätzlich nur, wenn aufgrund seiner Tätigkeit ein Vertrag zustande kommt. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss der Maklervertrag für Verbraucher in Textform geschlossen werden. Mündliche Absprachen reichen dort nicht. Lies deshalb alles, bevor du unterschreibst.
Achte auf diese Punkte:
- Art des Auftrags: Ein einfacher Auftrag erlaubt mehrere Makler. Ein Alleinauftrag bindet dich an einen. Frag, was die Bindung bringt und wie lange sie läuft.
- Provisionshöhe und Fälligkeit: Wer zahlt, wie viel, wann?
- Leistungsumfang: Exposé, Fotos, Anzeigen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten, Begleitung zum Notar?
- Laufzeit und Kündigung: Wie kommst du aus dem Vertrag heraus?
- Vorkenntnisklausel: Kennt ein Interessent das Objekt bereits, kann das die Provision beeinflussen. Frag nach den Folgen.
- Widerruf: Bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz kann ein Widerrufsrecht bestehen. Lass dir die Belehrung zeigen.
Tabu ist Druck. Wenn ein Makler dir an der Tür Papiere zur sofortigen Unterschrift vorlegt, nimm sie mit und lies sie in Ruhe. Für die rechtliche Prüfung einzelner Klauseln ist ein Anwalt zuständig.
Fragen im Gespräch, besonders für Verkäufer
Ein Gespräch mit mehreren Maklern zeigt dir schnell die Unterschiede. Frage:
- Wie ermittelt ihr den Angebotspreis? Welche Vergleichsobjekte und welche Daten nutzt ihr?
- Wie viele ähnliche Objekte in meiner Lage habt ihr zuletzt vermittelt, und wie lange dauerte die Vermarktung?
- Wie sieht die Vermarktung aus: Portale, eigene Kundenkartei, Aushänge, Homestaging, professionelle Fotos?
- Wie prüft ihr Kaufinteressenten, bevor ihr Besichtigungen vergebt?
- Welche Unterlagen beschafft ihr selbst, etwa Grundbuchauszug, Energieausweis, Teilungserklärung?
- Wer ist vor Ort bei Besichtigungen, und wie bekomme ich Rückmeldungen?
- Was passiert bei Preisverhandlungen, und wer entscheidet?
Vorsicht bei einer auffällig hohen Wertschätzung. Manche Makler nennen bewusst einen hohen Preis, um den Auftrag zu bekommen, und senken ihn später. Verlange eine nachvollziehbare Herleitung statt einer einzelnen Zahl. Ein Preisbereich mit Begründung ist ehrlicher als eine Punktlandung ohne Herleitung.
Für Käufer lohnt die Frage, ob der Makler den Zustand des Objekts kennt, welche Unterlagen vorliegen und wie die Provision geregelt ist, noch bevor du eine Besichtigung bekommst.
Warnsignale
Bei diesen Hinweisen solltest du genauer hinsehen:
- Keine Erlaubnis nach § 34c GewO oder ausweichende Antworten dazu.
- Provision schon vor Vertragsabschluss. Eine Zahlung allein für eine Besichtigung oder für Adressen ist ungewöhnlich.
- Vorkasse für Marketing, die nicht im Vertrag erklärt ist.
- Verbotene Mieterprovision bei Wohnraumvermietung, wenn der Makler vom Vermieter beauftragt ist.
- Drängen auf lange Alleinaufträge ohne Kündigungsmöglichkeit.
- Fehlende Pflichtangaben in Anzeigen, etwa zum Energieausweis, wenn ein Energieausweis vorliegen muss.
- Zu schöne Angebote: Fotos, die nicht zum Haus passen, Preise weit unter dem Markt, Forderungen nach Überweisung vor der Besichtigung.
- Fake-Bewertungen, die alle gleich klingen und im selben Zeitraum erscheinen. Mehr dazu unter Fake-Bewertung.
Wenn du den Verdacht auf eine Betrugsmasche hast, nutze die Verbraucherzentrale oder die Polizei. Für die Rechtmäßigkeit einer Provision im Einzelfall frag einen Anwalt.
Was auf die Website eines guten Maklers gehört
Ein seriöser Makler macht sich auf seiner Website nachprüfbar:
- vollständiges Impressum mit Firmennamen, Anschrift, Erlaubnis nach § 34c GewO, Aufsichtsbehörde und Berufshaftpflicht
- aktuelle Objekte mit vollständigen Angaben: Lage, Wohnfläche, Baujahr, Energieangaben, Preis
- transparente Hinweise zu Provision und Ablauf, auch wenn die Höhe erst im Gespräch genannt wird
- Teamfotos und Namen der Ansprechpartner
- Referenzen zu vermittelten Objekten, wenn möglich ohne Verletzung der Privatsphäre
- ein regionaler Fokus mit Marktwissen, zum Beispiel Erläuterungen zu Stadtteilen
Name, Adresse und Telefonnummer sollten auf Portalen, Karten und eigener Seite übereinstimmen. Wie das bewertet wird, erklärt NAP-Konsistenz. Echte Kundenstimmen nennen Objekte, Abläufe und Ansprechpartner, vergleiche dazu Kundenbewertung.
Typische Fehler bei der Maklerwahl
Viele Probleme entstehen nicht durch Betrug, sondern durch Eile und fehlende Vergleiche. Diese Fehler passieren besonders oft:
- Nur ein Makler wird gefragt. Ohne Vergleich fehlt dir der Maßstab für Preis, Vermarktung und Provision.
- Der höchste Preis gewinnt. Eine hohe Wertangabe schmeichelt, doch ein überzogener Angebotspreis führt zu monatelanger Vermarktung und am Ende oft zu Abschlägen.
- Der Vertrag wird nicht gelesen. Laufzeit, Kündigung und Provisionsregeln stehen im Kleingedruckten.
- Mündliche Zusagen zählen. Was nicht schriftlich im Vertrag oder im Exposé steht, kannst du später kaum durchsetzen.
- Unterlagen fehlen. Ohne Energieausweis, Grundrisse, Teilungserklärung oder Protokolle der Eigentümerversammlung geraten Verkäufe ins Stocken. Frag, wer das besorgt.
- Kein Blick auf die Besichtigungen. Lass dir sagen, wie viele Interessenten in welchem Zeitraum kamen und welche Rückmeldungen es gab.
Plane auch deine eigene Rolle ein. Willst du bei Besichtigungen dabei sein oder nicht? Wer verhandelt den Preis? Wie schnell reagiert der Makler auf ein Angebot? Wenn du diese Dinge vorab klärst, gibt es später weniger Reibung. Und denk an die Zeit nach dem Vertragsschluss: Wer begleitet bis zum Notartermin, wer klärt Rückfragen der Bank, wer organisiert die Übergabe?
Wann du ohne Makler auskommst
Nicht jeder Verkauf oder jede Vermietung braucht einen Makler. Gut möglich ist es, wenn du Zeit hast, den Markt kennst und bereit bist, Besichtigungen, Verhandlungen und Unterlagen selbst zu organisieren. Ein Makler spart dir dann Arbeit, aber keine Verantwortung: Du musst am Ende trotzdem entscheiden und unterschreiben.
Bei schwierigen Objekten, Erbengemeinschaften, hohem Preis oder wenig Zeit kann professionelle Hilfe sinnvoll sein. Entscheidend ist, dass die Leistung die Provision rechtfertigt. Lass dir daher genau zeigen, was der Makler tut, was du selbst übernimmst und woran du den Erfolg messen kannst.
Ein Mittelweg: Du lässt dir von einem Makler eine Wertermittlung geben und entscheidest erst danach, ob du ihn mit der Vermarktung beauftragst. Frag vorher, ob die Einschätzung kostenlos ist und ob sie an einen Auftrag gekoppelt wird.
Wie die erwähnung.de-Liste bei der Auswahl hilft
Auf erwähnung.de findest du Makler nach Stadt sortiert. Das Ranking folgt dem offenen Fakten-Index (0 bis 100) aus fünf Bereichen: Daten und Erreichbarkeit, digitale Autorität, KI-Sichtbarkeit, Vertrauen und Nachweise sowie Transparenz. Niemand kann sich einen Platz kaufen. Das Verfahren steht auf So entstehen die Listen.
Beim Vergleich helfen dir:
- der Fakten-Index, der zeigt, wie vollständig und nachprüfbar ein Maklerbüro öffentlich auftritt,
- die Konsistenz-Ampel, die abweichende Angaben zu Name, Adresse und Telefon sichtbar macht,
- die Nachweise auf der Erwähnungs-Karte, etwa Verbandszugehörigkeit, Zertifikate oder Angaben, die auf der Website gefunden wurden.
Der Index sagt nichts darüber, ob ein Makler in deinem konkreten Fall den besten Preis erzielt. Nutze ihn, um eine Auswahl zu treffen, und prüfe dann Erlaubnis, Vertrag und Referenzen selbst. Die Liste findest du unter Empfohlene Immobilienmakler.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Maklerprovision beim Hauskauf?
Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wird die Provision seit Dezember 2020 geteilt, wenn beide Seiten den Makler beauftragen. Beauftragt nur eine Seite, ist die Weitergabe an die andere Seite auf höchstens die Hälfte begrenzt.
Darf ein Makler bei einer Mietwohnung Provision vom Mieter verlangen?
Seit 2015 gilt das Bestellerprinzip. Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Wird er vom Vermieter beauftragt, darf er vom Mieter keine Provision für diese Vermittlung verlangen.
Woran erkenne ich, ob ein Makler eine Erlaubnis hat?
Die Erlaubnis nach § 34c GewO muss im Impressum stehen, meist mit der ausstellenden Behörde. Du kannst die Angabe bei dieser Stelle prüfen. Fehlt sie, frage direkt nach.
Sollte ich einen Alleinauftrag erteilen?
Nur, wenn der Makler dafür einen klaren Mehrwert bietet, etwa bessere Vermarktung, und die Laufzeit überschaubar bleibt. Prüfe Kündigungsregeln und frage nach dem Ablauf. Ein einfacher Auftrag lässt dir mehr Freiheit.
Wie erkenne ich einen realistischen Verkaufspreis?
Lass dir von mehreren Maklern den Preis mit Vergleichsobjekten und Begründung nennen. Misstraue einem deutlich höheren Wert ohne Herleitung, er kann dazu dienen, den Auftrag zu erhalten.